Plusvalía municipal: ¿Qué es y cómo se calcula?

¿Qué es el impuesto de plusvalía?

El Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente conocido como el impuesto de plusvalía o arbitrio de plusvalía, se trata de un impuesto delimitado en el sistema tributario local de España que tiene como objetivo gravar el incremento de valor de los terrenos urbanos una vez transmitidos, es decir, durante el tiempo que se encuentran en propiedad. De esta forma, este impuesto de plusvalía habría que pagarlo tanto en el momento en el que se vende como cuando se obtiene dicha propiedad en herencia o donación.  

Sería oportuno precisar que el gravamen se produce tras la trasmisión de los terrenos, independientemente de si existe edificación o no. Por esta misma razón, cuando se acuerda la transmisión de una vivienda, lo que se grava es la transmisión del terreno sobre el que está construida, no teniendo en cuenta la edificación en sí.  

Al ser de carácter municipal, cada municipio marcará unos porcentajes distintos con el fin de determinar el valor la vivienda. Por tanto, el importe que se debe pagar variará dependiendo de donde se encuentre el inmueble correspondiente.   

En este sentido, se basa en un impuesto potestativo que solo se reclama en aquellos Ayuntamientos que así lo deseen, con el fin de alcanzar mayores ingresos. Así, el nuevo impuesto de plusvalía es de carácter directo, real y de devengo instantáneo. 

Un impuesto, sobre el que el Tribunal Constitucional ha dictado tres sentencias. La última de ellas el 26 de octubre de 2021 (182/2021), en la que declaraba la inconstitucionalidad y nulidad de los apartados 1, 2a) y 4 del artículo 107 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.  

A quién aplica  

Partimos de la premisa de que el nuevo impuesto de plusvalía contempla como hecho imponible el incremento de valor que afecta a los terrenos urbanos propiciado por su transmisión o como consecuencia de la constitución de un derecho real que cuente con un disfrute de dominio limitado, o de su transmisión. 

Ello implica que, si por ejemplo hablamos de cualquier localidad, véase Madrid, serían sujetos pasivos a título de contribuyentes del impuesto de plusvalía de Madrid, los siguientes: 

 – El adquirente del terreno o el beneficiario del derecho real (ya sean personas físicas o personas jurídicas e incluso las comunidades de bienes contempladas en el artículo 35.4 de la Ley General Tributaria) que intervienen en dichos actos y negocios a título lucrativo, 

 – Las personas físicas, jurídicas y/o comunidades de bienes del artículo 35.4 de la Ley General Tributaria que constituyan el derecho real en cuestión, o transmitan ese derecho o el terreno, a título oneroso, con independencia de lo pactado privadamente entre las partes.  

-También se contempla la figura del sujeto pasivo sustitutivo del contribuyente en el caso de los negocios o actos celebrados a título oneroso en las que el transmitente no resida en territorio español, en cuyo caso habrá de asumir el pago el adquirente del terreno o el sujeto jurídico que se beneficia de la constitución o transmisión del derecho real (tanto si se trata de personas físicas o jurídicas, o incluso las comunidades de bienes contempladas en el artículo 35.4 de la Ley General Tributaria). 

Cómo se calcula

Para el cálculo del impuesto existen dos reglas o procedimientos: el real y el objetivo. El contribuyente podrá elegir el método que le resulte más beneficioso. 

• El procedimiento real se calcula sobre la diferencia entre el coste efectivo de la compra y el de la venta.

Para realizar el cálculo en este método, se tendrán en cuenta el Valor de transmisión de la vivienda (venta), menos el Valor de adquisición de la vivienda (el precio que se pagó al adquirirla), multiplicado por el Porcentaje del Valor Catastral del terreno (un dato que podemos obtener del IBI o a través de la sede online del Catastro).  

• En el procedimiento objetivo se calcula el impuesto sobre el valor catastral del año de compra y del año de venta, el cual se actualizará de forma anual. Este procedimiento tiene en cuenta el aumento de valor del terreno mostrando la realidad del mercado inmobiliario y su fluctuación. En este caso, si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la del método objetivo, se podrá aplicar la real.   

Se establece que la base imponible del impuesto de plusvalía será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos, que no podrán exceder de los que se muestran a continuación en función del número de años transcurridos desde que se adquirió el inmueble: 

Periodo de generación	Coeficiente
Inferior a un año	0,14
1 año	0,13
2 años	0,15
3 años	0,16
4 años	0,17
5 años	0,17
6 años	0,16
7 años	0,12
8 años	0,10
9 años	0,09
10 años	0,08
11 años	0,08
12 años	0,08
13 años	0,08
14 años	0,10
15 años	0,12
16 años	0,16
17 años	0,20
18 años	0,26
19 años	0,36
Igual o superior a 20 años	0,45

  

Estos coeficientes se actualizan de forma anual mediante norma con rango legal, pudiendo llevarse a cabo dicha actualización mediante la Ley de Presupuestos Generales del Estado teniendo en cuenta la evolución del mercado inmobiliario. 

Además, si como consecuencia de esta actualización alguno de los coeficientes aprobados fuera superior al nuevo máximo legal, se aplicará este directamente hasta que entre en vigor la nueva ordenanza fiscal que lo corrija. 

Los Ayuntamientos podrán reducir, solo a efectos de este impuesto, hasta un 15% los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. 

Cada ayuntamiento tiene fijado su Tipo Impositivo. Veamos algunos ejemplos de diferentes CCAA: 

Cálculo de la plusvalía municipal en Barcelona

• Por el método objetivo.

Adquirió la vivienda hace 3 años con un valor catastral de 190.000 euros.  

Base Imponible: 190.000 euros (valor catastral del suelo) X 0,16 (coeficiente correspondiente a este periodo) = 30.400 euros. 

Y su Tipo Impositivo que corresponde a un 30%, sería por tanto: 30.400 euros X 0,30% = 9.120 euros de cuota tributaria. 

• Por el método real.

Vivienda del ejemplo visto anteriormente, que fue comprada hace 3 años por 210.000 euros, y que se vende por 240.000 euros. Su ganancia patrimonial será de 30.000 euros. Por tanto, su Base Imponible correspondería a 15.000 euros (calculamos el valor catastral del suelo sobre el valor catastral de la vivienda que imaginemos es de un 50%. Por tanto: 30.000 € X 0,50%). 

Si por último aplicamos el Tipo Impositivo de Barcelona que es el 30% (15.000 € X 0,30€) obtendríamos una cuota tributaria de 4.500 €. 

Teniendo en cuenta este ejemplo, el contribuyente optaría por el método real, ya que la cuota tributaria a pagar será menor que si lo hiciese por el método objetivo. 

Cálculo de la plusvalía municipal en Madrid

• Por el método objetivo.

Si utilizamos el mismo ejemplo visto anteriormente, y se adquirió la vivienda hace 3 años con un valor catastral de 190.000 euros.  

Base Imponible: 190.000 euros (valor catastral del suelo) X 0,16 (coeficiente correspondiente a este periodo) = 30.400 euros. 

Y su Tipo Impositivo, que en el caso de Madrid corresponde a un 29%, sería: 30.400 euros X 0,29% = 8.816 euros de cuota tributaria. 

• Por el método real.    

Para el contribuyente que compró hace 3 años su vivienda por 210.000 euros, y ahora vende por 240.000 euros, su ganancia patrimonial será de 30.000 euros. Por tanto, su Base Imponible correspondería a 18.000 euros (calculamos el valor catastral del suelo sobre el valor catastral de la vivienda que es un 60%. Por tanto: 18.000 € X 0,60%). 

Si por último aplicamos el Tipo Impositivo de Madrid que es el 29% (18.000 € X 0,29€) obtendríamos una cuota tributaria de 5.220 €. 

Teniendo en cuenta el ejemplo de la Comunidad de Madrid, el contribuyente optaría también por el método real, ya que la cuota tributaria a pagar será menor que si lo hiciese por el método objetivo. 

Novedades en el nuevo impuesto de plusvalía

a) Exención del pago de la plusvalía

Una de las novedades es la exención del pago de dicho impuesto si se demuestra que tras la trasmisión de la vivienda no se ha obtenido incremento del valor. Es decir, que la vivienda se adquirió a un precio mayor que el precio al que posteriormente se ha vendido. Los Ayuntamientos podrán comprobar si eso ha sucedido mediante los documentos que acredite el contribuyente (los títulos que documenten la transmisión y la adquisición). 

b) Plusvalías menores a un año también deberán tributar

Las plusvalías generadas en menos de un año, también deberán ser gravadas. Si entre la fecha de adquisición y de transmisión ha transcurrido menos de un año, ahora también deberán tributar. 

Cómo realizar el trámite

El impuesto de plusvalía municipal es un impuesto local y se debe de aportar la documentación en la localidad en la que está ubicado el inmueble, que no necesariamente tiene que ser el de residencia. 

Como cualquier tributo municipal, se debe presentar en las oficinas de atención al ciudadano del Ayuntamiento, en las Oficinas de Registro de la Administración General del Estado, de las Comunidades Autónomas o de las Administraciones Locales. 

Se deberá completar el formato que disponga la Ordenanza Fiscal, que recaba los datos que necesita el Ayuntamiento para practicar la liquidación del impuesto de plusvalía municipal. 

También hay que acompañar la documentación propia de la transacción de venta del piso. 

Hay un plazo 30 días hábiles a partir de la fecha en la que se produzca la transmisión para presentarlo. 

Una vez realizada la liquidación de la plusvalía municipal por parte del Ayuntamiento, este lo notificará indicando:  

• importe a pagar 
• recursos que se pueden interponer 
• exenciones (en su caso).
• plazo que hay para abonarlo.   

Cuándo se paga

• Por transmisiones inter vivos.

El abono de la plusvalía lo debe realizar la persona que transmite el inmueble. Esto es así tanto si es una transmisión de la propiedad como si es la transmisión de un derecho real de goce limitativo del dominio oneroso (compraventa) o gratuito (donación). El plazo para presentar la declaración es de 30 días hábiles desde la transmisión del dominio o desde la constitución o transmisión del derecho real. 

• Por transmisiones mortis-causa.

La plusvalía corresponde a la persona que adquiere el inmueble. En el caso de transmisiones mortis-causa el plazo es de seis meses a contar desde la fecha del fallecimiento, prorrogable por otros seis meses solicitando dicha prorroga dentro del plazo de los cinco primeros meses. 

Documentación a aportar inter vivos

• Copia del documento, público o privado, que formalice el acto o contrato que origina la obligación de tributar. 
• Copia de los títulos de adquisición de los inmuebles objeto de la transmisión (solo si en el título de la transmisión no constase la fecha de adquisición) 
• Existen varios recargos cuando las autoliquidaciones son presentadas fuera de plazo sin requerimiento previo, tanto como para las liquidaciones derivadas de declaraciones presentadas fuera de plazo sin requerimiento previo. Estos serán del 1% más otro 1% adicional por cada mes completo de retraso cuando la autoliquidación o declaración se presenta fuera de plazo sin requerimiento previo. Si retraso es superior a doce meses, el recargo será del 15% y se exigirá, además, el interés de demora. 
• Los sujetos pasivos están obligados a practicar la autoliquidación de la plusvalía municipal en las transmisiones del dominio (propiedad) o en la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio (usufructo, derecho de superficie, derecho de uso y habitación…), tanto a título lucrativo o gratuito, como oneroso o con precio, realizada/s a partir del 10 de noviembre del 2021 (incluido). 
• En las transmisiones a partir del 10 noviembre de 2021 en las que el contribuyente presentó una declaración mientras se adaptaban las aplicaciones informáticas para la autoliquidación, la Agencia Tributaria le notificará una liquidación (sin intereses si la ha presentado en los plazos estipulados). El contribuyente no debe sustituir la declaración por una autoliquidación. Debe esperar a que se le notifique la liquidación para pagarla. 
• Desde el día 2 de noviembre de 2022 se ha puesto a disposición de los contribuyentes a través de la oficina virtual de tributos la posibilidad de la autoliquidación por el sistema de estimación directa junto con el método objetivo. 

Documentación a aportar mortis causa

• Copia de la escritura de adjudicación de herencia o, en su defecto: 
• Cuaderno particional privado si lo hubiera. 
• Certificado de actos de última voluntad. 
• Testamento o, en su caso, declaración de herederos abintestato. 
• Si lo tuviera, copia de la autoliquidación o declaración del Impuesto de Sucesiones y Donaciones en la que conste la valoración de los bienes. 
• Copia de los títulos de adquisición de los inmuebles objeto de la transmisión (solo si en el título de la transmisión no constase la fecha de adquisición). 

Cuando se produce una transmisión mortis causa de la propiedad se realiza el hecho imponible del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. 

Debe presentarse declaración, en las transmisiones del dominio (propiedad), en la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio (usufructo, derecho de superficie, derecho de uso y habitación…), en los supuestos de no sujeción, inferior a un mes, exención, prescripción o transmisiones. 

Plazos

• Para la autoliquidación y declaraciones sin cuota a ingresar serán seis meses desde el día del fallecimiento de la persona causante. 
• Se puede solicitar prórroga dentro del plazo inicial de seis meses contados desde la realización del hecho imponible (fallecimiento del causante). 

El plago de la plusvalía municipal, prescribe a los cuatro años. Este plazo comienza a contar desde el día siguiente a que finaliza el plazo del pago voluntario.